江原工務店スタッフブログ

住宅ローンの考え方

蓬田勝彦

明けましておめでとうごさいます。今年も皆様により多くの情報を発信していきたいと思いますので宜しくお願いいたします。

住宅ローンは「変動金利と固定金利」どちらにした方が良いのでしょうか?

確かに、住宅ローンは変動金利の方がいいのか、それとも固定金利の方がいいのかって迷いますよね。

そこで今回は、住宅ローンを組むときの3つの金利タイプと、住宅ローンを選ぶときの基本的な考え方についてご紹介したいと思います。

全期間固定タイプ

全期間固定タイプとは、住宅ローンが終わるまで金利が変わらない住宅ローンのことを言います。 最初に住宅ローンを借りた時に決まった金利がその後もずっと続くという訳ですね。

このように金利が変わらない住宅ローンの事を一般的には固定金利と呼びます。

固定金利のメリットとしては、何と言っても返済額が一定なのでライフプランを立てやすい事が挙げられます。

金利変動の影響を受けないので、金利の動向を気にしなくても大丈夫なんですね。

固定金利タイプの住宅ローンは様々な銀行で出ていますが、その中でも住宅金融支援機構の「フラット35」がかなり有名です。

フラット35はその名のとおり、35年間金利が変わらない住宅ローンになります。

金利が変わらないということは、例えば住宅ローンを組んで数年後に金利が上がってしまった場合でも金利が変わらないので、例えば将来の金利変動によっては変動金利よりも金利が安いなんてことも起こりますし、反対に金利が下がった場合には高い金利を払い続けないといけないと言う事なんですね。

この部分は固定金利のメリットとも言えますし、デメリットとも言えます。

また、その他に固定金利のデメリットを挙げると、変動金利タイプの住宅ローンに比べて金利が高くなってしまう事が挙げられます。

住宅ローンの金利が固定となって安定する分、金利が高く設定されてしまうんですね。

全期間固定タイプの住宅ローンは安定感は抜群ですが、その安定感の分だけ割高となってしまいます。

この将来に渡る安定感をどれだけ重視するか、それが固定金利を選ぶかどうかのポイントとなってきます。

固定期間選択タイプ

固定期間選択タイプとは、一定期間金利が固定されいて、その期間が過ぎたら改めて変動金利、または固定金利を選択する住宅ローンのことを言います。5年固定とか10年固定などと呼ばれている金利タイプのことですね。

固定金利の住宅ローンよりも金利が安く、変動金利よりも金利が高いのが一般的です。

ある程度先の安心感を確保しつつ、でも金利もあまり高くならないよう抑えた住宅ローンという訳ですね。 固定金利と変動金利の良いところどりのようなイメージなので、固定期間選択タイプを選ばれる方も結構いらっしゃいます。

変動金利タイプ

変動金利タイプは、その言葉のとおり金利が変動するタイプの住宅ローンです。

固定金利とは真逆の住宅ローンなんですね。

変動金利は市場に合わせた金利が反映されるので、全期間固定タイプや固定期間選択タイプと比べて金利が低く抑えられることが多いのが特徴です。

そのため毎月の返済額を抑えたい人に向いていますが、金利の変動によって支払額が増減されるので、将来の安定感という点では不安定さが残ります。

ちなみに、チラシに載っている月々〇〇円というのは、変動金利の1番安い金利のモノを使った金額なので注意が必要です。

では、変動金利の金利はいつ見直されるかというと、半年ごとに見直されるのが一般的です。

ただ、金利が変動したとしても、金利に合わせて毎月の返済額が変わるという訳ではなく、返済額の見直しは5年ごとに行われるので、金利が上がったとしても返済額アップに対する準備をすることができます。

ちなみに金利の変動があった分は、毎月の返済額ではなく、元本と利息の割合が変わるようになっています。

そして、その結果を5年ごとに返済額へ反映させるという訳ですね。

変動金利の場合、何かの拍子で金利が物凄く上がると住宅ローンの総額もどんどん膨らんでしまいます。

そのため、125%ルールという物があり、どんなに金利が上昇しても、5年ごとの支払額の見直しの際はそれまでの返済額の1.25倍までと言うのが一般的です。

このルールによって、支払額が2倍、3倍となり住宅ローンが支払えずに破綻するということは防ぐ事ができますが、そのかわり住宅ローンの利息分しか毎月支払っていないという事態も起こりえます。

変動金利は金利の上昇に要注意な住宅ローンなんですね。

このように住宅ローンは大きく分けて3つのタイプがあります。

では、どの金利タイプを選ぶのがベストなのでしょうか?住宅ローンの選び方について見てみましょう。

まず最初に結論を言いますと、どの金利がベストかというのは各家庭によって違ってきます。 それぞれの家庭によって収入も違えばライフプランも違ってくるからなんですね。

ただ、数年前にマイナス金利が発表されたように、現在は空前の低金利の状態です。そのため、金利は下げられる幅がかなり小さい状態で、上げられる幅は大きい状態となっています。

以上の点を考慮すると、今は固定金利の方が安心と考えるケースが多くなっているように感じます。

変動金利は金利が下がった時の効果が少なく、金利が上がったときのダメージが大きいという訳ですね。固定金利の場合、全期間固定タイプを選ぶのか、それとも固定期間選択タイプを選ぶのかは、それぞれの家庭のライフプランによって違ってきます。

例えば、10年固定を選ぶ場合、当分夫婦2人の共働きで住宅ローンをガンガン返済していって、10年後に例え金利が上がっていたとしても大きな影響がないくらいの住宅ローンの残債を減らしておけそうな場合や、現金を多く持っていて、いざとなったら住宅ローンを一気に減らす事ができる、またはあまり大きくない額の住宅ローンを組む場合にメリットがあると言えます。

また、10年間は子供の学費などで支払いが多いので住宅ローンの返済額も抑えたいけども、10年経てば子供が巣立つので住宅ローンの返済に余裕が出ると言う場合なんかも有効です。

このように固定期間選択タイプは人によって合う合わないがありますが、全期間固定タイプと比べると半分ほどの金利で組める住宅ローンもあるので、ライフプランに合致するなら積極的に使っていくのもいいですね。

全期間固定タイプの住宅ローンはライフプランが立てやすく安定感がありますが、金利が高めなのがネックです。その場合、フラット35Sで最初の10年間優遇金利を受けられるという制度もあるので、固定金利の住宅ローンを組むなら積極的に活用していきたいですね。

変動金利のメリットは低い金利で住宅ローンが借りれる事、デメリットは将来が見通しづらい事と金利の大幅上昇なので、今の超低金利時代ではデメリットの方が目立ち、どちらかと言えばハイリスクローリターンの金利タイプと言えます。

そのため、変動金利を選択する場合は金利の変動の影響を受けにくいよう返済額が少ない場合が無難です。

変動金利で返済額がギリギリという状態は金利の変動が生活に与える影響が大なので、間違っても選ばないようにしてくださいね。

家を建てて生活が破綻しては元も子もないので、変動金利で返済額がギリギリの場合は家の価格を落とす、またはもう少し貯蓄をして予算に余裕が出てから家を建てるなど、家を建てた後に無理がないか一度振り返って見るのが効果的です。

変動金利の場合、「金利が上がれば固定に変更すればいい」という声を良く聞きますが、実際にそのタイミングを見極めるのは難しいと思います。

それだけ金利の先を読むのは難しいですし、せっかく楽しい生活を送るために家を建てたのに、金利の変動にストレスを感じ続けて生活するのも意外にストレスとなるものです。

これが住宅ローンを選ぶ際のポイントとなるんですね。

住宅ローンの基本的な考え方についてお伝えしましたが 金利タイプは、ライフプランを考慮した上で、お客様にとって1番ストレスが掛からないモノを選ぶのが1番ベストな住宅ローンと言えますね。

住宅ローンは目先の返済額という部分に意識がいくことが多いですが、長い目で見て住宅ローンに振り回されない生活ができるかどうか、ここを見極めながら、お客様に合った住宅ローンを選びたいですね。

それでは、また ^^/

蓬田勝彦
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この記事を書いた人
蓬田勝彦

はじめまして、家づくりアドバイザーの蓬田(よもぎた)です。
実は私もココ江原工務店で家づくりをしました。(OBです!)
江原工務店で家づくりを経験した私だからこそ江原工務店の良さを皆さまにしっかりお伝えできると思います。
皆さまの家づくりを全力でお手伝いしていきたいと思っておりますので家づくりでお悩みの方、ぜひご相談をお待ちしております!!

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